지방 소형아파트 투자 공부 일기 [1탄 - 전주 대창하이빌아파트]

안녕하세요 아이엠플루토 입니다.

 

오늘은 제가 예전에 소형아파트 투자에 관심이 있어서, 전국 지방 소형아파트에 대해 조사하고 공부한 내용을 블로그에 공개하려고 합니다.

 

 

 

사실 부동산 전문가가 아니라, 일반 직장인으로서 소형아파트 투자로 부를 증식해보고자 노력했던 날들이 있었는데요. 엄청난 정보나 전문적인 내용은 아니고, 그냥 이런 곳도 있구나! 하고 읽어봐 주신다면 감사하겠습니다.  😊 

 

틈틈이 인터넷으로 조사도 하고 부동산에도 연락 해보고 때론 현장에도 가본 곳도 있는데요. 지금 생각하면 짬짬이 시간을 내서 열심히 했던 기억이 새록새록 돋아나네요~~

 

그당시에 왜 지방 소형아파트에 투자하려고 했냐하면, 단순히 여러채를 소유해서 월세를 받으면 은행 이자보다는 꽤 괜찮은 수입이 될 거 같아서 였습니다.

 

아시다시피, 서울이나 주변 수도권은 아파트 1채 값이 너무나 비싸잖아요.

저에게는 투자금의 여력도 없거니와 갭투자할 능력도 안되는 등 여러가지 여건상 지방 소형아파트가 괜찮겠다는 판단이 섰기 때문인데요.

 

하지만, 현재는 지방소형아파트 투자를 완전히 포기하고 내려놓은 상태입니다.

그 이유는 노력만 한다면 여러채를 굴릴 수 있겠다는 판단이 섰지만, 직장인으로서 그 여러채를 효율적으로 관리할 자신이 없었기 때문입니다.

 

또한, 저의 모든 시간을 여기 아파트 투자에 바쳐야한다는 생각을 하니, 너무 인생이 허무할 것 같기도 했구요.

 

이건 저에게만 해당되는 사항이니, 다른분들은 꼭 그럴거라 생각지는 않아요. 

 

그럼 예전에 간단히 조사했었던 소형아파트 소개해 드릴게요!

 

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전북 전주시 덕진구 대창하이빌아파트

• 주소: 전북 전주시 덕진구 반월4길 15
• 아파트명: 대창하이빌아파트
• 세대수: 835세대(총3개동)
• 준공월: 1998.01월
• 건설사: (주)동일토건
• 가스: 개별난방, 도시가스
• 면적: 42.03㎡/28.71㎡(전용률 68%)

 

 

이 아파트는 보시다시피, 세대수가 800세대 이상이라 이 정도면 대단지라 생각했고 개별난방인데다, 면적도 작아서 도배배, 장판 교체 등 부수적인 비용이 적게 들 거라 생각도 했구요. 

 

단, 준공년도가 좀 오래되었고, 전북 전주시라 관리하기에 거리상 문제가 있었습니다.

 

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전주대창하이빌 아파트 위치도

 

대창하이빌아파트 주변은 아파트 단지들이 모여 있구요. 전주반월초등학교가 바로 옆에 있습니다.

또한 가까운 거리에 전주월드컵경기장이 있고, 3.4㎞ 지점에 전주제1일반산업단지와 제2일반산업단지가 위치해 있어 거기에 근무하는 근로자들이 출퇴근하기에 좋고 전북대학교 전주캠퍼스 학생들도 들어올 수 있겠다는 생각도 했습니다.

 

물론 아파트 바로 앞에 산업단지로 바로 직행하는 버스노선도 있구요.

 

하지만, 위 지도를 보면 주변이 많이 휑한걸 볼 수 있습니다. 그 말은 변두리쪽에 있다고도 볼 수 있겠고 주변에 신규분양 아파트도 얼마나 짓고 있고 계획중인지도 살펴봐야 겠지요.

 

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네이버 부동산<2020년>

 

위 화면은 네이버 부동산을 조회한 화면입니다. 보시다시피 주변시세보다 매매가가 상당히 저렴한 걸 보실수 있습니다. 그만큼 평수가 작은 것도 있겠지만, 저 정도금액이면 한번쯤 혹할만한 금액이 아닌지요. ㅎㅎ

 

현재 호가는 월세 18만~20만까지 매물로 나와있네요

 

2018ㆍ2019년 시세 조사

 

제가 직접 국토교통부 실거래가로 시세를  조사한 표입니다.

예전에 꽤 몇년치를 엑셀로 정리했었는데...  확인해보니, 그 자료는 지운듯 합니다. 

 

매매 시세
연도	층	매매가(만원)	비고
2018.9월	2	2600	최저

 

2018.9월에 최저가 2,600만원이 있었네요. 층은 2층이구요

 

 

반전세 시세
연도	층	매매가(만원)	비고
2019.2월	8	300/21
2018.2월	4	500/25

 

반전세는 300/21만 , 500/25만 까지 거래된 걸 확인할 수 있습니다.

월세차이가 있는건 아마도 내부 리모델링이나 옵션이 잘 갖춰진 집이 아닐까 예상이 되네요...

 

이천만원대 투자를 해서 매월 25만원이 나온다면 괜찮은 투자상품이 아닐까요 ?

 

물론 이것만 보고 단순하게 평가할 수는 없겠죠

 

 

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대창하이빌 아파트 단점

이 아파트는 직접 제가 전주에 내려가서 부동산을 통해 실내를 보고 왔었는데요.  원룸형 아파트다 보니, 방 하나에 화장실 하나, 싱크대, 베란다 등이 있는 원룸형 아파트였습니다.

 

관리실에 직접  방음에 대한 소음 민원은 없었는지 물어보니, 역시나 층간 소음으로 인한 민원이 좀 있다는 답변을 받았는데요. 오래된 아파트이고 작은 평수에 세대수가 많은 걸로 봐서는 당연한 결과가 아닌가 생각됩니다.

 

역시나 싼 이유가 있었고 그에 따른 시세가 형성이 되는 거겠죠 ㅎㅎ 

 

어쩌면 이 아파트에 들어가서 사는 사람에 따라 평가는 달라질 수 있겠지요.

예민하신 분은 오랫동안 살 수는 없지 않을까요

 

또한 이 아파트의 가장 큰 문제점은 바로 이것입니다.

 

 

 

✔ 전주시의회 회의록 링크 및 발췌<2014.10.27.>

회의록 상세보기

5분자유발언 - 김진옥 의원, 대창 하이빌 아파트의 D급 재난위험시설 해소를 위한 대책 수립 촉구      ○ 조촌동, 동산동, 팔복동, 송천2동 출신 시의원 김진옥입니다. 세월호 참사와 판교 환풍구 붕괴사고를 보면서 재난과 안전에 대한 상시적인 관심과 즉각적인 대응이 얼마나 중요한지를 생각해 보며, 조촌동에 소재한 대창 하이빌 아파트의 D급 재난위험시설 해소를 위해 대책을 수립해 주실 것을 당부드리고자 이 자리에 섰습니다.   대창 하이빌 아파트는 전주시 덕진구 반월동 422-1번지에 소재하고 있으며 1998년 1월 20일 사용 승인되었고, 3개 동 12층에 대지면적 11583㎡, 연면적 51717㎡, 전용면적 40㎡ 미만 835세대가 거주하고 있는 아파트입니다.   대창 하이빌 아파트는 1998년 1월 20일 사용 승인 후 임대사업자인 대창건설의 부도 및 경매 등이 반복되어 특별수선충당금 적립이 전무하였고, 부도임차인 대표회의 구성 후에 임차인들이 자력으로 2010년 분양을 받은 후에 주변에 비해 상대적으로 열악한 서민아파트로 전락되어 장기수선충당금 등 적립에 어려움이 있어 왔습니다.   대창 하이빌 아파트는 2006년 재난 및 안전관리기본법에 의거 실시한 전라북도 안전관리자문단 정밀안전점검에 의해 특정관리 대상 시설물의 안전등급 중 안전도가 미흡한 경우에 해당하는 재난위험시설 D등급으로 지정되었으며, 2007년 2월 15일 재난위험시설 D등급 지정 고시되었습니다.   대창 하이빌 아파트의 경우 덕진구에서는 유일하게 재난위험시설 D등급으로 지정되었으며, 이에 따라 재난 위험 시설물에 대한 수시 안전 점검뿐만 아니라 재난 예방을 위한 보수 보강이 절실한 상황입니다.   하지만 이런 긴급 보수 보강의 필요성에도 불구하고 재난 및 안전관리기본법 및 전주시 재난관리기금 운용 조례 제6조에 의하면 기금의 용도가 제한적으로써 지자체 소유 공공시설의 경우 재해예방 및 보수보강 사업비 지원은 가능하나, 민간시설물의 경우 시설 보수비용의 법적 지원근거가 마련되어 있지 않아 안타까운 상황입니다. ..........................      설령 당장에 조례 개정을 할 수 없는 상황이라도 재난 등급으로 인한 긴급한 보수가 요하는 부분에 대해서는 별도의 지원책을 강구해서 재난 위험에 대비하도록 해야 할 것입니다.

제가 이 아파트를 비하하려는 의도는 없으며, 그냥 사실에 입각한 자료를 찾다보니, 알게된 정보입니다.

오해 없으시길 바라며, 이 회의록이 2014년도에 나온 자료라, 지금 현재는 어떤 조치가 있었는지는 잘 모릅니다.

각자 새로운 정보를 찾아보시기 바랍니다.

 

혹 이 아파트가 향후 재건축이 되지 않을까도 생각해 보았으나, 세대수도 많고, 민간 건설사 입장에서 수익성이 있을까?

 

생각도 해보았습니다만, 전문가가 아니라 저도 잘 모르겠네요 

 

오늘은 대창하이빌아파트에 대해 포스팅하였는데요.

 

모두들 건강 유의하시고 행복한 하루 되세요 😊